Суборенда квартири, приміщення - як укласти угоду оренди з суборендарем

Що таке суборенда?

Суборенда - це передача орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі. 
За договором суборенди Орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування суборендарю. 

При суборенді укладається дві угоди оренди:

1. Основний договір оренди з правом на суборенду (на перездачу) 
2. Договір суборенди між попереднім та новим орендарем. 

Учасники таких угод в договорах іменуються як:

• Власник – «Орендодавець» (фігурує  в основній угоді)
• Орендар основній угоді фігурує як - «Орендар», в угоді суборенди як – «Суборендодавець»
• «Суборендар» фігурує в договорі Суборенди.

Суборенда і оренда: договір суборенди не може існувати без основного договору оренди:

• Термін договору суборенди не може перевищувати строку основного договору оренди нерухомого майна.
• У разі дострокового припинення договору оренди житла одночасно з ним припиняється договір суборенди. 
• Доля договору суборенди залежить не тільки від суборендодавця, але і від власника майна. З укладенням договору суборенди орендар стає вторинним орендодавцем, але він, як і раніше, є повноправним учасником первинної угоди про оренду. Оскільки договір суборенди похідний, його юридична доля залежить від основної угоди.

При яких умовах можна здавати нерухомість в суборенду?

За законом здавати нерухомість в суборенду орендар має право лише за згодою власника майна або уповноваженої, довіреної ним особи.

• Згоду на суборенду власнику необхідно давати в письмовій формі у відповідь на звернення орендаря.
• На практиці більшість договорів оренди вже містять умову про суборенду. В одних випадках власник (або його представник) прямо забороняє користувачеві здавати нерухомість в суборенду, в інших - дозволяє, але кожен раз вимагає звертатися до орендодавця за згодою. Власник заздалегідь дає добро на суборенду (або без обмежень, або з деякими застереженнями) і нерідко  надає користувачеві право самостійно визначати її умови і вибирати суборендарів. 

Про терміни суборенди нерухомості:

• Слід розуміти, що угода піднайму є похідна, тому не може бути укладена на термін, що перевищує період дії основного договору оренди.
• Потенційним субарендаторам потрібно уважно вивчити умови основного угоди про терміни його дії і можливостях дострокового розірвання.
• Крім того, обмеження за часом піднайму може містити відповідь власника на запит орендаря з проханням дозволити суборенду (такий запит та відповідь на нього додається до договору).  

Про відповідальність в угоді суборенди:

• Власник нерухомості (або його представник) і суборендар не пов'язані між собою ніякими договірними зобов'язаннями, тому вони не можуть прямо пред'явити взаємні вимоги. Наприклад, якщо суборендар порушить договір суборенди, то за його дії перед власником відповідає суборендодавець. Виходячи з цього деякі суборендарі можуть зробити невірний висновок, що, якщо вони порушать умови договору, їх дії залишаться безкарними. Вони керуються залізною логікою: прямого договору з власником у них немає, тому останній не може пред'являти до них претензії, а суборендодавець теж не має на це права, оскільки майно йому не належить. Але за законом суборендар несе відповідальність перед суборендодавцем і останній може пред'являти судові позови.