Субаренда квартиры, помещения - как заключить договор аренды с субарендатором

Что такое субаренда недвижимости?​

Субаренда - это передача арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу. Согласно договору субаренды арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все арендуемое им помещение в пользование субарендатору.

При субаренде заключается два договора аренды:

1. Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу); 
2. Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором. 

Стороны договора именуются как:

• Владелец – «Арендодатель» (фигурирует в основном договоре)
• Арендатор в основном договоре фигурирует как - «Арендатор», в договоре субаренды как – «Суборендодавець»
• «Субарендатор» фигурирует в договоре Субаренды.

Субаренда и аренда: договор субаренды не может существовать без первичного договора аренды:

• Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества.
• В случае досрочного расторжения договора аренды жилья одновременно с ним расторгается договор субаренды.
• Судьба договора субаренды зависит не только от субарендодателя, но и от владельца имущества. С подписанием договора субаренды арендатор становится вторичным арендодателем, но он, по-прежнему является полноправным участником первичного договора об аренде. Поскольку договор субаренды не является основным, его юридическая судьба зависит от основного договора.

При каких условиях можно сдавать недвижимость в субаренду?

По закону сдавать недвижимость в субаренду арендатор имеет право только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

• Согласие на субаренду владельцу необходимо предоставить в письменной форме в ответ на просьбу арендатора.
• На практике большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях владелец (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других - позволяет, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. Владелец заранее дает разрешение на субаренду (без ограничений или с некоторыми условиями) и нередко предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать субарендаторов.

О сроках субаренды недвижимости:

• Следует понимать, что договор субаренды не является основным, поэтому не может быть заключен на срок, превышающий период действия основного договора аренды.
• Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного договора о сроках его действия и досрочного расторжения.
• Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду (такой запрос и ответ на него прилагается к договору).

Об ответственности в договоре субаренды:

• Владелец недвижимости (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если субарендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед владельцем отвечает суборендодавець. Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с владельцем у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а суборендодавець тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может обратиться с иском к нему через суд.